Walter González, Ingeniero Agrónomo (UCV), Tasador Profesional y Corredor Inmobiliario. Profesor Postgrado en Negocios Inmobiliarios (UCAB) y Socio Director de la empresa inmobiliaria ROi Bienes Raíces y Valores C.A.-

¿Qué es la valuación? ¿Te has preguntado cómo se valoran los edificios, casas y objetos de valor? ¿Sabes quiénes lo hacen o cuáles son sus normas? En este artículo verás la explicación detrás de ello.

Fuente: Bill Ward

En Venezuela, la actividad de valorar un bien, ya sea mueble o inmueble, se realiza a través de un profesional debidamente certificado. La certificación la otorgan sociedades que están autorizadas por la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), entre las cuales se encuentra la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), siendo esta la de mayor experiencia y renombre, y es la única que se encuentra reconocida a nivel internacional por la Unión Panamericana de Avaluadores (UPAV).

La función de la UPAV según sus estatutos en el Capítulo 1 – Artículo 2 expresa textualmente lo siguiente:

Artículo. 2.- La UPAV es una entidad privada que congrega Institutos, Sociedades, Asociaciones, Colegios y Federaciones de entidades de valuadores del continente americano, con carácter esencialmente técnico y sin fines lucrativos, a la cual se podrán incorporar organizaciones de otros continentes según lo que establece este Estatuto.

De esta manera vemos como el profesional de la tasación (conocido también como valuador, evaluador, tasador, avaluador) realiza una asesoría certificada siguiendo lineamientos técnicos tanto en el análisis como en la elaboración del informe según el bien que se esté valorando.

Para valorar un bien inmueble, además de estar debidamente certificados por una sociedad e inscritos ante instituciones como SUDEBAN y FOGADE, debemos recabar la información necesaria básica necesaria, como documentos de propiedad, ficha catastral, características constructivas, construcciones o adecuaciones especiales que sean de valor agregado (planta eléctrica, pozo de agua), determinar el estado de conservación y mantenimiento del inmueble, así como la vida útil según los materiales de construcción y cualquier otra información que, según la experiencia del tasador, sea relevante al momento de realizar los cálculo.        

Una vez obtenida la información básica necesaria, procedemos a utilizar los métodos universales de tasación, como puede ser la Comparación Directa, que consiste en obtener datos de inmuebles similares que se parezcan al que estamos realizando el estudio. Estos datos son conocidos como referenciales y los obtenemos a través de los registros inmobiliarios o a través de las ofertas que conseguimos en los portales web. La cantidad de datos a procesar es de al menos 20, de esta manera podemos tener una menor subjetividad al estimar el valor del inmueble objeto de estudio.

Otra metodología utilizada es la del Costo de Reposición, la cual consiste en obtener el precio unitario por cada metro cuadrado de construcción ($/m2, Bs/m2) multiplicándolo por el área o las áreas que conforman nuestro bien objeto de estudio y al final poder tener un monto igualmente con la menor subjetividad posible. Este monto se verá afectado por un porcentaje de depreciación, que va en función de la edad del inmueble y su estado de conservación, por lo cual es importante el mantenimiento que se le da al mismo, con el fin de mantener su valor en el tiempo.

Una vez obtenido el valor procedemos a realizar un ‘Informe Técnico de Avalúo’, que se realiza según las normas establecidas por FOGADE para su elaboración. Dicho informe debe ser perfectamente corroborable a fin de respaldar cada uno de los cálculos y estimaciones que realizamos.

Es importante destacar que el valor que arroja un estudio de avalúo no crea valor y lo podemos observar tal cual como lo define la UPAV en sus estatutos:

Capítulo 1 – Sección 3 Definiciones – Literal 2: La valuación no crea valor, sino que observa todos los aspectos que influencian los bienes y derechos, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas, que por su interacción influyen en el valor. No recomienda acción, pero provee las bases sobre las cuales se pueden tomar las decisiones.

Muchas gracias por llegar hasta acá, espero que les sea útil y siempre a la orden.